명일삼환 일반상업지역 재건축

일반적인 아파트는 2종이나 3종 주거지역으로 토지를 구분하고 있다

그런데 고덕역 바로 앞에 위치한 명일삼환아파트는 일반상업지역으로 지정되어 있다

 

지적도 옵션을 켜서 보는 고덕역 근처 (지도: 카카오맵)

카카오맵에서 지적도 옵션을 켜서 보면 명일삼환아파트가 위치한 곳은 붉은색으로 되어 있고, 그 왼쪽에 신동아아파트는 노란색으로 되어 있다

신동아아파트는 3종주거지역이고, 붉은색으로 되어 있는 부분은 전부 일반상업지역이다

토지이용계획을 열람해보면 확실히 알 수 있다

 

명일삼환아파트 토지이용계획(출처: 토지이음)

일반상업지역이라고 명시되어 있다

토지 용도에 따라서 용적률이나 건폐율 등 제한되는 정도가 다 다르기 때문에 아주 중요한 부분이다

「서울특별시도시계획조례」에 의하면 상업지역의 용적률은 600~1,000% 이하로 정하고 있다.

- 중심상업지역：1,000%

- 일반상업지역：800%

- 근린상업지역：600%

- 유통상업지역：600%

 

일반적으로 2종이나 3종주거지역은 최대 300%의 용적률 기준으로 건축이 되고 있는데 일반상업지역은 그거에 비해 두세 배나 더 좋은 조건을 가지고 있다.

그래서 일반적으로 더 비싼 땅이라고 부른다

 

현재 명일삼환아파트의 용적률은 286%이다

현재 용적률보다 최소 두배 이상은 올릴 수 있다

그렇기 때문에 사업성이 좋은 단지라고 판단할 수 있다

 

명일삼환아파트 정문

이 단지는 전부 32평으로 구성되어 있어서 대지지분 약 10평형 정도로 동일하게 구성되어 있다

재건축 사업 진행 시 조금 유리한 조건이라고 볼 수 있다

서로 지분이 달라서 분쟁이 있을 리스크는 없다

 

92년 6월에 완공된 단지이고 이제 30년이 되어서 슬슬 재건축 이야기가 오고 가고 있는 분위기이다

하지만 아직 진행된 단계는 없기 때문에 시간을 길게 두고 봐야 할 것 같다

그렇기 때문에 실거주에 대한 만족도가 어느 정도인지 한번 살펴보았다

 

 

지하 주차장

실거주 만족도에서 상당 부분을 차지하고 있는 것 중 하나가 주차문제이다

이 단지는 30년이나 된 아파트이고, 두 동으로 되어 있는 작은 단지이기 때문에 주차에 대한 기대는 애초에 별로 없다

하지만 꽤 괜찮은 주차장을 가지고 있다

우선 지하주차장이다

 

지하주차장 입구

꽤 낡은 입구이지만 30년 된 아파트에 두 동밖에 없는 단지인데 지하주차장이 있다

직접 세어보았는데 line으로 구분되어 있는 주차대수는 약 90개이다

그리고 이중주차까지 하면 지하에 주차할 수 있는 차는 약 130~150대 정도 댈 수 있다

명일삼환아파트 지하주차장

물론 지하 1층까지만 있고, 아파트 엘리베이터와 연결되는 부분은 없다

계단으로 걸어서 올라 나가야 한다

비가 오거나 눈이 왔을 때 그래도 차를 모셔둘 수 있는 공간이 있기 때문에

없는 거 보다는 훨~씬 나은 환경이다

 

명일삼환아파트 단지 내 주차장

단지 내에는 차 한 대 지나갈 수 있는 수준의 공간을 제외하고는 전부 차로 가득 채워져 있다

그렇기 때문에 일방통행으로 단지를 한 바퀴 돌면서 주차를 해야 한다

그리고 주차 문제를 해결하기 위해서 단지 옆 공영 주차장을 활용할 수 있도록 했다

주말과 야간에 이 공간을 활용해서 주차를 할 수 있도록 협의를 한 것 같다

이 정도 노력을 한다는 거 자체가 훌륭하다

정확히 몇 대를 댈 수 있는지 세어보지는 못했지만 2~30대 정도는 추가로 주차할 수 있다

물론 단지까지 조금 걸어가야 하지만..

화장실 두 개

또 다른 좋은 점은 32평에 화장실이 두 개가 있다

요즘엔 당연한 구조이지만 30년 넘은 아파트에서는 흔하지 않은 구조이다

 

명일삼환아파트 평면도(출처:네이버부동산)

안방 화장실이 넓지는 않지만 그래도 충분히 잘 활용할 수 있을 것 같다

 

그리고 최근에 개별난방 공사를 하면서 배관공사까지 하여 녹물에 대한 걱정이 없다

구축 아파트는 녹물에 대한 스트레스가 꽤 심한데, 이 단지는 그래도... 괜찮은 수준이다

그리고 엘리베이터 공사도 마쳐서 깔끔한 엘리베이터를 이용할 수 있다

 

명일삼환아파트 엘리베이터

이밖에는 사실 구축 아파트로 인한 단점들도 많다

놀이터는 워낙 오래되었고 모래로 된 놀이터이다

모래가 아이들 정서에 좋다고는 하지만

요즘 놀이터랑은 크게 비교되는 부분이다

 

명일삼환아파트 놀이터

 

명일 삼환아파트 101동 모습

샤시를 고친집이 대부분이지만 아직 고치지 않은 집도 있다

인터넷에 명일삼환아파트 인테리어 사진들 보면 그래도 꽤 근사하게 잘해놓은 집들이 많다

 

명일삼환아파트 주변(지도: 네이버지도)

 

주변 상권이나 학원은 말을 안 해도 워낙 훌륭하기 때문에 굳이 언급하지 않겠다

또한 9호선 개통이 된다면 정말 1분 이내 고덕역에 도착할 수 있고

급행 기준으로 7 정거장만에 신논현역에 도착할 수 있다

 

철거중인 주양쇼핑 건물

바로 뒤에 위치한 주양쇼핑은 철거를 진행 중이며 오피스텔 두 동을 새로 건설할 예정이다

고덕역 주변에 오피스텔이 많이 생기긴 했는데 9호선이 들어온다면 분양 문제는 없을 것 같다

 

지금 30년이 된 아파트이지만 나름 좋은 상권과 위치, 다른 장점들로 실거주 만족도가 꽤 높은 단지이다

나중에 재건축을 해서 멋진 주상복합이나 일반 아파트로 새로 지어진 다면 정말 살기 좋은 단지가 될 것 같다