일반상업지역 투자에 주의할 점

토지 용도에 따라 용적률과 높이제한 등 건축 시 제한되는 부분이 많이 다르다

일반적인 아파트 단지는 보통 1종, 2종, 3종 일반주거지역으로 되어 있다

1~3종 일반주거지역으로  되어있는 토지에는 기본적으로 일조권이나 조망권을 보호받을 권리가 있다

3종 일반주거지역으로 지정된 아파트 단지 앞에 큰 빌딩이 들어서서 그 아파트 단지의 일조권을 침해하면 소송을 당할 수 있다

 

구분	건폐율	용적률
일반주거지역 제1종	60%이하	100~200%
일반주거지역 제2종	60%이하	150~250%
일반주거지역 제3종	50%이하	200~300%

3종 주거지역은 용적률이 최대 300%정도로 건축을 할 수 있다

우리나라 시, 구 마다 용적률이 조금씩 다를 수 있다

 

그러나 일반상업지역은 600~1000%까지 용적률을 높일 수 있어서 조금 더 비싼 땅이라고 구분할 수 있다

1평의 대지지분에 최대 3평만 지을 수 있는 땅이랑 최대 10평까지 지을 수 있는 땅이랑은 차이가 다를 수밖에 없다

 

하지만 일반상업지역에서 아파트를 건축할 때 아주 조심해야 될 부분이 있다

일반상업지역은 일반주거지역과 다르게 일조권이나 조망권에 대한 보호를 받지 못한다

그래서 일반상업지역으로 구분되어 있는 땅에는 건물들이 가까이 건축되어 앞뒤가 막혀도 법적으로 문제가 없다

 

몇 개 골치 아픈 아파트를 소개해 보겠다

 

첫 번째로 서초동에 있는 한 아파트 단지이다

 

서초동 남부터미널역 근처(지도: 카카오맵)

빨간색은 일반상업지역이다

그런데 네모로 표시해 둔 부분에 문제가 발생되었다

아래 사진은 그 부분을 확대해 보았다

 

지도(카카오맵)

101동과 102동으로 되어있는 아파트 바로 앞에 네모난 빨간 박스가 한창 공사 중이다

이 땅은 전부 일반상업지역이기 때문에 일조권이나 조망권에 대한 권리가 없다

만약 저 지역에 건물이 들어선다면 바로 붙어 있는 아파트는 햇빛을 보기 어려울 수 있다

 

서초동에 일반상업지역에 위치한 아파트

 

피해를 호소하고 있는 아파트 입주민

 

아직 공사를 제대로 시작하지는 않았지만 펜스가 쳐있기 때문에 조만간 진행이 될 수 있다

서초구에서 아마 이 부분에 대해 좀 민원 해결을 해줘야 될 것 같다

 

다른 지역도 이러한 문제는 꽤 있는 편이다

안양 호계동에 있는 한 아파트이다

 

호계동에 한 아파트

아파트 바로 옆에 큰 빌딩이 하나 있다

10M도 안되어 보이는 거리 사이에 바로 건물이 있어서 조망권이든 일조권이든 다 얻을 수 없는 상황이다

이 지역의 토지 용도 물론 일반상업지역이다

 

출처: 토이지음

위의 흰색 네모가 아파트이고 그 앞에 빌딩이 공사 중이다

일반 상업지역이기 때문에 일조권이나 조망권을 보상받을 권리는 없다

 

최근 뉴스에 나온 부산에 한 아파트이다

 

출처: knn

낮이 되어도 어둑한 거실이고 고층에 살아도 습하고 바람이 안 통한다

그렇다고 일반상업지역에서 일조권과 조망권을 보호해달라고 하게 되면 강남 테헤란로의 빽빽한 빌딩 모습은 볼 수 없게 된다

 

지도: 토지 이음

일반상업지역이 분홍색으로 표시되어 있으며 저 라인으로 각종 회사 빌딩들이 가득 차 있다

그렇기 때문에 일반상업지역이라 용적률을 크게 높일 수 있다는 장점을 보고 재건축 투자로 결정하기 전에 주변 환경을 잘 살펴서 일조권과 조망권 등에 대한 고려를 충분히 하고 투자를 해야 된다