조합원 매물 매수시 취득세(입주권 매수, 원시취득)
2022년 인플레이션으로 인해 공사비가 매우 올라서 여러 가지 문제들이 생기고 있다.
이미 이주를 시작해서 재건축 공사를 시작하려고 하는 단지들
또는 공사를 하고 있는데 자재비가 너무 올라 건설사에서 조합에 재협상을 요구하고 있는 케이스 등
골치가 아픈 상황들이 여기저기서 발생되고 있다.
대표적으로는 둔촌주공 재건축 단지인 '올림픽파크 포레온'이 있다.
공사비를 분양가에 전부 반영시켜서 분양가를 올리면 분양에 대한 리스크가 있어서, 무작정 분양가를 올릴 수 없는 상황이다.
결국에는 조합원의 추가분담금이 늘어나게 된다.
그렇게 되면 조합원 매물(입주권)의 가격이 떨어지게 된다.
안 그래도 최근 부동산 분위기가 좋지 않아서 시세가 떨어졌는데,
추가분담금 증가로 조합원 매물의 시세는 더 낮은 시세로 거래될 수밖에 없다.
매수자 입장에서 적정 시세라고 판단하여 매수하려고 할 때,
고려해야 될 것이 워낙 많지만...
그중에 취득세에 대해서 한번 알아봐 보자.
일반적인 아파트 거래에 대한 취득세는 거래 금액에 따라 결정된다.
일반 아파트 거래 시 취득세
위 세율 안에는 농어촌특별세, 지방교육세 등이 포함되어 있다.
그런데 우리가 만약 다 부서지고 없는, 또는 공사 중인 조합원 매물을 매수하게 되면
취득세는 조금 복잡해진다.
조합원 물건의 취득세
일단 재건축이란 기존 아파트를 다 부수고 새로 짓는 사업이기 때문에,
건물에 대한 비용은 없다.
아파트는 토지와 건물에 대한 자산인데, 이미 이주가 끝나고 철거된 조합원 물건은 토지에 대한 자산만 남아있게 된다.
그래서 취득세가 일반 아파트 거래 시 계산되는 세율이 아니라 토지에 대한 세율로 계산된다.
토지에 대한 세율은 4.6%이다.
그래서 매수금액의 4.6%를 취득세로 내야 한다.
예를 들면 10억짜리 아파트가 있었는데,
이주를 끝내고 철거가 다 되어 철거 완료 신고가 된 후 매수를 하게 되면,
이를 토지로 보기 때문에 4.6%를 적용해 4,600만 원의 취득세가 발생된다.
하지만 만약에 철거 전(이주 중이나 이주 시작 전)에 매수를 하게 되면 3.3%로 3,300만 원만 내면 된다.
금액이 낮을수록 차이가 크다
아파트가 6억 이하인 경우 철거 전엔 1.1%지만, 철거가 끝났다면 4.6%로 네 배의 금액을 취득세로 내야 한다.
입주 시 취득세
매수를 하고 이제 입주날을 기다리고 기다려서 준공이 되었을 때,
조합원들은 취득세를 또 내야 한다.
바로 원시취득세다.
이때 토지에 대한 취득은 내지 않고(이미 거래 시 냈음), 공사비(건축비)에 대한 취득세를 내게 된다.
아파트란 토지+건물에 대한 자산이기 때문에,
새 건물에 대한 취득세를 낸다고 생각하면 된다.
철거 전에 매수했다고 하더라도 그때 포함된 건물에 대한 자산은 철거가 됨으로써 사라지게 된다.
토지분만 남게 된 것이다.
원시취득세는 전용 85m² 이하는 2.96%, 그 이상은 3.16%의 세율이 부과된다.
기본 2.8% 취득세에 지방교육세 0.16%, 그리고 85m²초과되는 면적에 대해선 농특세 0.2%가 추가로 붙는다.
그래서 2.96% 또는 3.16%를 입주할 때 추가로 내야 한다.
원시취득세에 대한 과세표준은 m²당 공사비 x 조합원 분양 신청 면적(공유면적 포함)이다.
전용 84m²면 대충 113m²정도 된다.
대략 평당 500~600만원의 공사비가 들었다고 치면,
1평 = 3.3m²이기 때문에 113m²의 공사비는 대충 2억 정도이다.
그러면 원시 취득세는 6백만 원 좀 안 되는 금액이 될 것이다.
6백만 원이면 그리 큰돈은 아니라고 생각될 수 있지만,
잔금 치를 때 몇백만 원이 꽤 중요할 수 있기 때문에
꼭 챙겨서 계산을 해야 한다.